At sikre sig et erhvervslejemål i Danmark er en milepæl for enhver virksomhed i vækst. Men det danske marked for erhvervsejendomme opererer under en specifik juridisk ramme – primært Erhvervslejeloven. I modsætning til boligudlejning er erhvervslejekontrakter i Danmark præget af stor aftalefrihed. Det betyder, at hvis du ikke forhandler korrekt, kan du ende med en kontrakt, der er væsentligt forskudt til udlejerens fordel.

Her ved udgangen af 2025, hvor København og Aarhus oplever en massiv søgning mod kvalitetsejendomme og skærpede ESG-krav (miljø, sociale forhold og god selskabsledelse), er indsigt din bedste beskyttelse mod uforudsete omkostninger.

Det danske erhvervsmarked: Status ultimo 2025

Det danske marked har nået et vendepunkt. Efter en periode med prisjusteringer har 2025 vist stor styrke, og transaktionsvolumen har ifølge EDC Erhverv nået nye højder. For nye lejere er landskabet nu defineret af “det grønne skel”: Der er høj efterspørgsel på ESG-kompatible kontorer, mens ældre, energitunge ejendomme er under pres.

7 kritiske fejl du skal undgå

1.Manglende afklaring af vedligeholdelsespligten

En almindelig fejl er at antage, at “indvendig vedligeholdelse” kun dækker maling og gulve. I moderne kontrakter forsøger udlejere ofte at overføre byrden for tekniske anlæg (såsom køling til serverrum eller avancerede ventilationssystemer) til lejeren.

• Løsningen: Sørg for at få udarbejdet en specifik grænsesnitliste. Den skal præcist definere, hvor din vedligeholdelsespligt ophører, og hvor udlejerens ansvar for bygningsdele og centrale tekniske anlæg begynder.

2. Overfixering på de nye formkrav

Pr. 1. januar 2025 overgik de formelle krav til erhvervslejemål endeligt til “tekstform”. Selvom det letter digital signering, overser mange lejere, at ældre kontrakter kan have mangler, hvis de forlænges uden at blive opdateret til de gældende 2025-standarder.

• Løsningen: Få altid gennemgået din erhvervslejekontrakt af en fagperson for at sikre overensstemmelse med de nyeste lovkrav.

3. Fælden ved regulering til markedsleje

Lejen reguleres typisk årligt efter nettoprisindekset. Men klausulen om “markedsleje” giver begge parter ret til at kræve regulering hvert fjerde år, hvis lejen afviger væsentligt fra det generelle niveau i området. I områder i rivende udvikling, som Nordhavn eller Aarhus Ø, kan dette føre til pludselige stigninger.

• Løsningen: Forhandl dig frem til et “lejestop” eller en længere periode, før den første regulering til markedsleje kan finde sted.

4. Ignorering af ESG og energimærkningens betydning

I slutningen af 2025 er energianlæg og bæredygtighed ikke længere blot en biting. Med stigende CO2-afgifter og EU-rapporteringskrav vil en erhvervsejendom i Danmark med et dårligt energimærke medføre betydeligt højere driftsomkostninger.

• Løsningen: Gennemgå ejendommens energimærke kritisk. En bedre energiklasse (A eller B) kan retfærdiggøre en højere basisleje, da det sparer din virksomhed for store aconto-beløb til drift.

5. Svag afståelsesret

Mange virksomheder glemmer at sikre sig retten til at overdrage lejemålet til en anden part. Hvis din forretningsmodel ændrer sig, har du brug for afståelsesret. Uden denne kan udlejeren holde dig fast på lejen i hele opsigelsesperioden, selvom du er fraflyttet.

• Løsningen: Sørg for, at kontrakten indeholder en klar ret til afståelse til lignende brancher.

6. Momsregistrering og fejltagelser

I Danmark kan udlejer vælge at lade en ejendom momsregistrere frivilligt. Hvis din virksomhed er fritaget for moms (f.eks. inden for sundhed, finans eller uddannelse), vil et momsregistreret lejemål reelt blive 25 % dyrere, da du ikke kan løfte momsen.

• Løsningen: Bekræft altid ejendommens momsstatus tidligt i processen ved leje af kontorlokaler.’

7. Upræcise krav til istandsættelse ved fraflytning

Den dyreste fejl opstår ofte på den sidste dag. De fleste kontrakter kræver, at lejemålet afleveres i “samme stand som ved indflytning”. Hvis du har foretaget dyre indretninger til din udlejning af industriejendomme, kan udlejer kræve, at du betaler for at fjerne det hele igen.

• Løsningen: Aftal, at lejemålet afleveres i “normal stand” eller “som beset”, hvor der tages højde for almindelig slid og ælde.

Markedsoverblik: Lejeniveauer og afkast (Q4 2025)

Tabellen herunder skitserer de aktuelle markedsforhold i de største danske erhvervsknude-punkter.

Konklusion: Datadrevne beslutninger

Ved indgangen til 2026 favoriserer det danske marked de lejere, der prioriterer bæredygtighed og juridisk klarhed. Opsvinget i 2025 har skabt flere muligheder, men kvaliteten varierer stort. Ved at fokusere på grænsesnitlister, ESG-gennemsigtighed og klare exit-strategier sikrer du, at dine fysiske rammer er et aktiv for din vækst og ikke en økonomisk belastning.