Beregning af lagerplads i Danmark: typiske fejl i virksomheden og hvordan man undgår dem
Når virksomheder søger at leje lager, leje lagerlokaler eller indgå aftaler om erhvervslokaler og erhvervsejendomme i Danmark, er en korrekt beregning af den nødvendige lagerplads afgørende. Forkerte antagelser om areal, volumen og funktionelle krav kan føre til unødvendige omkostninger, ineffektiv lagerdrift og begrænsninger i fleksibilitet. Som ekspert og analytiker inden for kommerciel ejendom vil jeg her gennemgå, hvordan man systematisk planlægger og beregner lagerareal – og hvilke fejlkilder virksomheder ofte falder i, samt hvordan man bedst undgår dem.
Hvad betyder “lagerbehov” præcist?
Før man måler kvadratmeter eller volumen, er det vigtigt at definere formålet med lageret:
- Opbevaring af varer uden hyldesystem vs. aktiv logistik med hyldesystem, pluk og pakkefunktion
- Behov for kontor og administrative arealer knyttet til lageret
- Tilkørselsfaciliteter (porte, ramper, adgang for lastbiler) og supplerende plads til lastning/udlæsning
- Højde under loft (frihøjde) – høj lagerhøjde kan reducere gulvarealet, men kræver strukturel og logistisk tilpasning
Typiske fejl ved beregning af lagerareal
Her er de mest almindelige fejlkilder, jeg har observeret hos lejere og virksomheder, når de vurderer lagerlokaler og erhvervsejendomme:
| Fejltype | Hvorfor den opstår | Konsekvenser |
|---|---|---|
| Udeladt volumen og højdemål | Man fokuserer kun på gulvareal (m²) uden at medregne lagerhøjde. | Plads spildes, da man enten betaler for overflødigt gulvareal eller ikke udnytter lodret plads. |
| Manglende bufferzone og logistisk plads | Overser plads til adgangsveje, ramper, truckbevægelse, gangarealer, sikkerhedszoner. | Produktions- og lagerflow bliver ineffektivt; sikkerheds- og arbejdsmiljøkrav overtrædes. |
| Fejl i kravspecifikation til bygningens struktur og stand | Ikke tjekket gulvbelastning, isolering, portstørrelser, energimærker, brandregler etc. | Ekstra udgifter til tilpasning, måske krav om ombygning eller begrænsninger i brug. |
| Overoptimistisk antagelse om fyldningsgrad og pakningsgrad | Man regner med maksimal kapacitet uden hensyn til, hvordan tingene skal stables, pakkes og tilgås. | Lageret bliver hurtigt rodede eller kræver hyppig reorganisering – ineffektivt tidsforbrug. |
| Ignorering af lovgivning, zoneregler og tilladelser | Virksomheder tænker mest producent/logistik, og glemmer kommunale regler, miljøkrav etc. | Kan medføre stopordre, bøder eller krav om ændringer – ofte meget kostbart og tidskrævende. |
| Fejl i aflæsning af lejekontrakt – hvad er inkluderet | Især ved leje af erhvervslokaler og erhvervsejendomme: drift, varme, elektricitet, vedligehold mv. | Budgetoverskridelser, skjulte omkostninger. |
Sådan undgår man fejl – en systematisk metode
For at sikre, at arealberegningen og valg af lagerlejemål (lagerlokaler / erhvervslokaler) er korrekt, kan man følge denne plan:
1. Udarbejd detaljeret kravspecifikation
- Angiv præcis, hvad der skal opbevares, plukkes eller håndteres.
- Mål eller fastsæt forventet volumetryk (kg/m²), ift. hylder, pallestativer etc.
- Bestem loftshøjde og frihøjde, tilladt gulvbelastning, port-/rampeåbninger.
- Overvej behov for temperaturkontrol, isolering, ventilation eller klima.
2. Inkluder logistiske bufferzoner
- Arealer til truckkørsel, passage, sikkerhedszoner.
- Plads omkring hylder for materialehåndtering.
- Adgangsarealer til porte/læsseområder og trafik til/fra.
3. Regn med fyldningsgrad og tilgængelighed
- Forvent ikke at al vertikal plads kan udnyttes 100 % – der skal være adgang.
- Overvej, hvor tæt man kan stable, om der skal være gangarealer til medarbejdere etc.
4. Undersøg ejendommen – struktur og juridiske krav
- Tjek erhvervszoner og lokalplaner i den relevante kommune.
- Undersøg brand- og sikkerhedskrav, gulvtyper og isolering.
- Se om ejendommen er energimærket og om der er certificeringer som fx BREEAM, hvilket har betydning både for drift og lejepriser (se eksempel: logistikejendom i Padborg med BREEAM Excellent og frihøjde ~12,5 m).
5. Budgetér alle omkostninger inklusiv drift
- Lejepris pr. m²/år (lager + kontor) samt ekstra omkostninger som varme, el, renholdelse og vedligeholdelse.
- Sammenlign annoncer via portaler som Lokalebasen.dk, Ejendomstorvet.dk, Lokaleportalen.dk for at få reelle markedsdata.
6. Brug konservative skøn og test scenarier
- Læg margin til i arealbehovet for vækst, sæsonvariation, ændring af varer.
- Lav scenarier: “minimalt behov”, “normalt behov” og “udvidet behov” for at se, hvordan krævede arealer ændrer sig.
Praktiske eksempler fra dansk marked
Her er nogle illustrative cases og markedsdata i Danmark, som kan hjælpe med referencer:
- En helt ny lager- og logistikejendom i Padborg: areal ca. 43.600 m², med haller på ca. 4.000 m² pr. lejemål og kontorfaciliteter, BREEAM-certificering, frihøjde omkring 12,5 m.
- Markedsprisniveauer for lager-/logistiklejemål: Storkøbenhavn ca. 600-950 DKK/m²/år, i Aarhus og Jylland (store enheder) 400-750 DKK/m²/år, Odense & Fyn 350-700 DKK/m²/år. Stand, beliggenhed og tilgængelighed påvirker.
- Tomgang i lager-/erhvervslejemål støder op mod stigende krav til moderne infrastruktur og bæredygtighed. Udbuddet af lagerbygninger mv. er steget fra ~1,3 % af samlet areal til ~2,9 % i nyere år.
Konklusion
At beregne behovet for lagerlokaler og erhvervsejendomme i Danmark kræver systematik, dyb indsigt og konservative antagelser. Brug af relevante markedsdata, grundige kravspecifikationer, hensyn til logistik og volumen, samt tydelighed i lejekontrakt og inkluderede omkostninger er afgørende. Ved at undgå de typiske fejl — som at overse loftshøjde, bufferzone, juridiske krav eller skjulte driftsudgifter — kan virksomheder få et lejemål, der både er økonomisk fornuftigt og funktionsdygtigt over tid.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er den minimale frihøjde for lagerlokaler i Danmark?
Der er ingen standard lovbestemt minimum frihøjde for alle typer lager. Det afhænger af bygningens konstruktion, lokalplaner og anvendelsen. For moderne logistiklager med pluk/automatisering ses ofte frihøjde på 10-13 meter eller mere – fx Padborg-projektet.
Skal arealet måles brutto eller netto?
Typisk beregner lejere nettoareal (gulv, beboet lager-område), men lejekontrakter kan inkludere fællesarealer, adgangsveje etc. Det er vigtigt at afklare, hvad der inkluderes i lejepris pr. m².
Påvirker energi- og miljøcertificering prisberegningen af erhvervsejendomme?
Ja. Bygninger med certificeringer som BREEAM eller høj energistandard tiltrækker højere lejepriser, lavere driftomkostninger, og de kan være mere attraktive for lejere med bæredygtighedsmål.
Hvordan vurderer man om lejemålet er “fremtidssikret”?
Se på fleksibilitet i layout, mulighed for udvidelse, adgang for moderne logistik, standarder for isolering og bæredygtighed, samt om zonestatus og lokalplaner tillader ændringer i drift.
