Det danske marked for erhvervsejendomme og kontorlokaler gennemgår i 2025 en markant transformation. Efter en periode præget af økonomisk tilbageholdenhed og stigende renter i 2023 og 2024, indikerer markedsdata for første halvår af 2025 et tydeligt stemningsskifte. Investortilliden er vendt tilbage, transaktionsvolumenen stiger, og brugerne af erhvervslokaler stiller nye, skærpede krav til fleksibilitet og bæredygtighed.

Denne rapport kortlægger de underliggende mekanismer, der driver efterspørgslen på kommerciel ejendom i Danmark. Vi ser en polarisering i markedet: På den ene side oplever moderne, bæredygtighedscertificerede kontorejendomme på primære beliggenheder (såsom Nordhavn i København og Aarhus Ø) rekordhøje lejepriser og lav tomgang. På den anden side kæmper ældre, utidssvarende ejendomme i sekundære områder med stigende tomgangsprocenter.

Et centralt tema for 2025 er væksten i ledige kontorfællesskaber og fleksible kontorløsninger. Virksomhedernes behov for at kunne skalere op og ned i takt med markedsvilkårene har skabt grobund for en eksplosiv vækst i udbuddet af servicerede kontorer. Samtidig er ESG gået fra at være et buzzword til at være et ufravigeligt krav fra både lejere og investorer, hvilket skaber en “grøn præmie” på de bedste ejendomme.

Rapporten analyserer desuden de geografiske forskydninger, hvor regionbyerne Odense og Aalborg i stigende grad markerer sig som attraktive alternativer til Hovedstaden og Aarhus, drevet af massive investeringer i infrastruktur og byudvikling.

2. Makroøkonomiske Rammevilkår og Investeringsklima

For at forstå udviklingen på markedet for kontorlokaler, er det nødvendigt at betragte de makroøkonomiske faktorer, der former investeringsklimaet i 2025.

2.1 Økonomisk Stabilisering og Rentefald

Dansk økonomi står stærkt i en international kontekst ved indgangen til 2025. Inflationen er kommet under kontrol, og renterne, der toppede i 2023-2024, har stabiliseret sig på et lavere niveau. Dette har haft en direkte positiv effekt på transaktionsmarkedet for erhvervsejendomme. Hvor 2023 bød på den laveste handelsaktivitet i ni år, har 2025 vist en markant vending.

Transaktionsvolumenen i første kvartal 2025 landede på 13,8 milliarder kroner, hvilket svarer til en stigning på 54 % – eller 4,9 milliarder kroner – sammenlignet med samme kvartal i 2024. Denne fremgang er ikke blot et udtryk for basiseffekter, men signalerer, at prisforskellen mellem købere og sælgere er indsnævret. Investorerne har accepteret det nye renteniveau, og sælgerne har justeret deres prisforventninger, hvilket har løsnet op for markedet.

2.2 Kapitalstrømme: Internationale Investorer Vender Tilbage

En af de mest markante tendenser i 2025 er de udenlandske investorers genkomst. I 2023 og første halvdel af 2024 var markedet domineret af danske investorer, der stod for op mod 69 % af transaktionerne. De internationale aktører forholdt sig afventende grundet global usikkerhed.

Data fra slutningen af 2024 og starten af 2025 viser imidlertid et skift. Internationale investorer stod for 45 % af transaktionsvolumenen i andet halvår af 2024, og denne tendens er fortsat ind i 2025. Det er især kapital fra nabolandene og paneuropæiske fonde, der søger mod Danmark, som betragtes som en “sikker havn” grundet den stabile valuta og en robust økonomi understøttet af en stærk medicinalindustri.² Særligt segmenterne for logistik og moderne kontorer tiltrækker udenlandsk kapital.

2.3 Afkastkrav og Værdiansættelse

Afkastkravene for kommerciel ejendom har stabiliseret sig. For primære kontorejendomme i København ligger startafkastet omkring 4,25 %. Dette niveau betragtes som attraktivt sammenlignet med andre nordeuropæiske hovedstæder, hvilket er med til at drive den udenlandske interesse. Samtidig ses en tendens til, at spændet mellem afkastet på primære og sekundære ejendomme øges, da risikoen ved ældre ejendomme (især i forhold til ESG-krav) indregnes i prissætningen.

3. Det Danske Kontormarked: Strukturelle Forandringer

Markedet for kontor og administration gennemgår strukturelle forandringer, der rækker ud over konjunkturcykler. Efterdønningerne af pandemien og indførelsen af hybridarbejde har ændret virksomhedernes arealkrav, men ikke nødvendigvis reduceret dem. Tværtimod ser vi en “Flight to Quality”, hvor virksomhederne optimerer deres erhvervslokaler for at understøtte samarbejde og innovation.

3.1 Udbud og Efterspørgsel: Et Nuanceret Billede

Samlet set er udbuddet af kontorlokaler steget svagt, men dette dækker over store lokale variationer. På landsplan ligger tomgangen for kontorlokaler omkring 1,9 %, hvilket historisk set er lavt. Men zoomer vi ind på Hovedstadsområdet, ser billedet anderledes ud. I København by og omegn er tomgangen stigende og ligger henholdsvis på 3,1 % og 4,0 %.

Denne stigning skyldes primært to faktorer:

1. Omfattende Nybyggeri: Der er færdiggjort store mængder nye kvadratmeter i udviklingsområder som Nordhavn, Ørestad og Carlsberg Byen.
2. Frasortering af Sekundære Lokaler: Når virksomheder flytter ind i de nye, moderne domiciler, efterlader de ældre lokaler, som er svære at genudleje uden omfattende renovering.

3.2 “Flight to Quality” og Medarbejdertrivsel

Virksomheder betragter i stigende grad deres kontor som et strategisk værktøj til at tiltrække og fastholde kvalificeret arbejdskraft. I et marked med høj beskæftigelse er det fysiske arbejdsmiljø et konkurrenceparameter.

Analyser fra Dansk Facility Management Forening viser, at virksomheder, der flytter til nybyggede lokaler med fokus på trivsel, oplever en stigning på 10-15 % i medarbejdertilfredshed. Dette driver efterspørgslen mod ejendomme, der tilbyder:

• Bedre indeklima og dagslysforhold.
• Fællesfaciliteter som kantine, fitness, mødecenter og tagterrasser.
• Central beliggenhed nær offentlig transport (S-tog, Metro, Letbane).

Denne tendens betyder, at lejeniveauerne for de bedste ejendomme stiger, selvom den gennemsnitlige markedsleje kan være stagnerende.

3.3 Hybridarbejde og Arealoptimering

Selvom hjemmearbejde er kommet for at blive, har det ikke ført til den massedød over kontoret, som nogle forudså. Tværtimod har mange virksomheder undervurderet behovet for fysisk fremmøde og oplever nu pladsmangel på de dage, hvor alle møder ind.

Tendensen går mod færre faste skriveborde pr. medarbejder, men flere kvadratmeter dedikeret til fællesarealer, møderum og sociale zoner. Resultatet er, at det samlede arealbehov for mange virksomheder er uændret, men disponeringen af arealet er ændret markant.

4. Regional Analyse: Hovedstadsområdet

København er fortsat det absolutte kraftcenter for erhvervsejendomme i Danmark. Byen tiltrækker størstedelen af investeringerne og huser hovedsæderne for de største nationale og internationale virksomheder.

4.1 Nordhavn: Det Dyreste Kvarter

Nordhavn har i 2025 befæstet sin position som Danmarks mest eksklusive kontorlokation. Bydelen, der transformeres fra industrihavn til moderne blandet by, tilbyder en unik kombination af vandudsigt, moderne arkitektur og bæredygtighed.

• Lejeniveau: Nordhavn har landets højeste gennemsnitlige kontorleje og har overhalet traditionelle adresser i Indre By. Priserne ligger typisk over 2.000 kr. pr. m² årligt ekskl. drift.
• Væsentlige Transaktioner: En markant indikator for områdets attraktivitet er Danica Ejendommes køb af ejendommen “Nordport” på Corkgade for 440 millioner kroner i slutningen af 2025. Ejendommen er fuldt udlejet og huser blandt andet kontorfællesskabet Woods.
• Fremtidigt Udbud: Der er fortsat stor byggeaktivitet. Projekter som “Portside Business District” og “Kronløbsøen” vil tilføre yderligere 40.000 m² moderne kontorareal frem mod 2026. Disse projekter sætter nye standarder for integration af teknologi og bæredygtighed.

4.2 Ørestad: Infrastruktur og Skala

Ørestad appellerer til virksomheder, der har brug for store, effektive gulvarealer og nem adgang til lufthavn, motorvej og metro.

• Profil: Området huser mange virksomheder inden for “Life Science”, rådgivning og IT.
• Nye Projekter: PFA Ejendomme og NREP er aktive med flere store kontorprojekter, der alle certificeres til DGNB Guld. Ørestad er også hjemsted for innovative bolig- og erhvervsprojekter som “UN17 Village”, der integrerer FN’s verdensmål i byggeriet.

4.3 Postbyen: Det Nye Central Business District (CBD)

Området omkring Hovedbanegården gennemgår en total forvandling med etableringen af “Postbyen”.

• Danske Bank: Med indflytningen i det nye hovedsæde på Bernstorffsgade samler Danske Bank 4.000 medarbejdere på 73.000 m². Dette skaber et nyt tyngdepunkt for den finansielle sektor i byen.
• The Stamp: I samme område opføres flerbrugerhuset “The Stamp” på 40.000 m², målrettet virksomheder der ønsker faciliteter i absolut topklasse og en placering midt i city.
• Helmerhus: På Rådhuspladsen renoveres det ikoniske Helmerhus, hvor kontorhotellet ordnung overtager 9.000 m². Dette understreger tendensen til, at historiske ejendomme opgraderes til moderne standarder.

4.4 Københavns Omegn: Udfordringer og Muligheder

Mens centrum blomstrer, er situationen i omegnskommunerne (f.eks. Ballerup, Glostrup, Herlev) mere blandet. Tomgangen er her steget til 4,0 %, hvilket er det højeste niveau siden 2021.

Mange ældre kontorparker fra 80’erne og 90’erne har svært ved at konkurrere med de nye, urbane miljøer. Dog ses der muligheder i konvertering af disse ejendomme til andre formål, eller gennemgribende renoveringer der kan tilbyde billigere alternativer til de dyre city-lokaler. Letbanens åbning forventes også at give visse områder i omegnen et løft.

Område	Karakteristika	Lejeniveau (Tendens)	Tomgang (Tendens)
Nordhavn	Premium, Havnefront, Finans/Jura	Højt (Stigende)	Lav (Stabil)
Indre By (København K)	Historisk, Repræsentativt, Kreativt	Højt (Stigende for kvalitet)	Lav (Stabil)
Ørestad	Effektivt, Infrastruktur, Store domiciler	Mellem-Højt (Stabil)	Middel (Faldende)
Københavns Omegn	Back-office, Industri, Prisbevidst	Lavt-Mellem (Presset)	Høj (Stigende)

5. Regional Analyse: Aarhus

Aarhus positionerer sig stærkt som landets næststørste marked for erhvervslokaler. Byen gennemgår en rivende udvikling, hvor især havnefronten udvides, og midtbyen fortættes.

5.1 Aarhus Ø: Byens Nye Skyline

Aarhus Ø er uden tvivl epicenteret for udviklingen af nye kontorlokaler i Jylland. Området transformeres fra containerhavn til en moderne bydel med højhuse og arkitektur i verdensklasse.

• Mindet 6: Et af de mest markante projekter er højhuset på Mindet 6, der vil tilbyde kontorer med panoramaudsigt over bugten og byen.
• Pier 2 & Bassin 7: NCC er i fuld gang med opførelsen af et stort hotel- og erhvervsprojekt ved Bassin, tegnet af arkitektgruppen BIG. Projektet inkluderer 16.000 m² kontorlokaler samt et Scandic-hotel. Disse lokaler henvender sig til virksomheder, der ønsker en profilfortælling i unikke rammer.
• Pakhusene: Tidligere etaper som Pakhusene (købt af PFA) er fuldt udlejede, hvilket vidner om den stærke efterspørgsel i området.

5.2 Sydbyen og Infrastruktur

Udover havnen sker der en betydelig udvikling i Sydbyen (“Sydhavnskvarteret”), hvor fokus er på kreative erhverv, kunst og kultur samt mindre virksomheder. Her renoveres gamle industriejendomme til rå og moderne kontormiljøer, der appellerer til en anden målgruppe end de polerede glasfacader på Aarhus Ø.

Infrastrukturelt nyder Aarhus godt af letbanen, der binder byen sammen og gør det attraktivt at placere kontor også uden for den absolutte bykerne, f.eks. i Skejby, som fortsat er et vigtigt knudepunkt for større virksomheder.

5.3 Prisniveau og Konkurrenceevne

Lejeniveauet i Aarhus er steget markant, men ligger stadig under København. Gennemsnitslejen for kontorfællesskaber i Aarhus C ligger omkring 2.600 kr. pr. m² årligt. Denne prisforskel gør Aarhus attraktiv for virksomheder, der ønsker storbyens fordele men til lavere omkostninger end i hovedstaden.

Tomgangen i Østjylland (inkl. Aarhus) er på lave 1,8 %, hvilket indikerer et sundt marked i balance.

6. Regional Analyse: Odense

Odense har succesfuldt transformeret sig fra en traditionel industriby til et internationalt anerkendt center for robotteknologi og droner. Denne transformation driver efterspørgslen på en ny type erhvervsejendomme.

6.1 Odense Havn: Vækstmotor for Industri og Kontor

Odense Havn er under massiv udvidelse for at imødekomme efterspørgslen fra offshore-vindindustrien og den maritime sektor.

• Nye Investeringer: Der investeres i 10.000 m² nye produktions- og logistikhaller samt tilhørende kontorfaciliteter.
• Transformation: Gamle pakhuse og siloer omdannes til moderne kontorlejemål. Eksempler inkluderer “Dampmøllen Victoria” og “Pakhuset”, hvor rå industristrukturer bevares og kombineres med moderne indretning.
• Stjerneskibet: Et kontorhus og iværksættermiljø på havnen, der tilbyder fleksible lejemål til mindre virksomheder og startups.

6.2 Cortex Park: Viden og Erhverv

Beliggende i umiddelbar nærhed af Syddansk Universitet (SDU) og det nye supersygehus (OUH), er Cortex Park et nøgleområde for videnstunge virksomheder.

• Synergi: Området er designet til at skabe synergi mellem uddannelse, forskning og erhvervsliv. PFA har investeret massivt her og udvikler flerbrugerhuse med fælles faciliteter som kantine og mødecenter.
• Målgruppe: Området tiltrækker især virksomheder inden for IT, sundhedsteknologi og rådgivning.

6.3 Omkostningsfordele

Odense tilbyder en markant prisfordel. Gennemsnitslejen for kontorlokaler er betydeligt lavere end i Aarhus og København, med et niveau omkring 1.911 kr. pr. m² for fleksible løsninger. Dette, kombineret med den centrale placering midt i Danmark, gør byen attraktiv for nationale virksomheder.

7. Regional Analyse: Aalborg

Aalborg gennemgår ligesom de andre storbyer en transformation af de gamle industriarealer langs Limfjorden.

7.1 Spritten

Omdannelsen af den gamle spritfabrik er et af de mest ambitiøse projekter i Nordjylland.

• Kultur og Erhverv: Området udvikles til et kulturelt og erhvervsmæssigt fyrtårn med den nye kunsthal, det monumentale kunstværk “Cloud City”, samt boliger og erhverv.
• Status: NCC er i gang med en omfattende renovering af de fredede bygninger til en værdi af over 100 millioner kroner. Projektet vil skabe unikke kontorlokaler i historiske rammer.

7.2 Stigsborg Havnefront

På Nørresundby-siden udvikles “Stigsborg Havnefront”, som er et helt nyt bykvarter.

• Vision: Området vil rumme boliger, skole, detailhandel og erhverv. Der planlægges moderne kontorbygninger med udsigt over fjorden mod Aalborg centrum.
• Erhvervspotentiale: Stigsborg tilbyder nybyggede lokaler til virksomheder, der ønsker at være en del af en bæredygtig bydel fra starten.

7.3 Iværksætteri og Vækst

Aalborg har et stærkt fokus på iværksætteri. GrowAAL City er et eksempel på et succesfuldt kontorfællesskab i midtbyen (gamle telegrafbygning), der huser over 60 virksomheder. Her tilbydes fleksible pladser og lukkede kontorer med adgang til tagterrasse og fællesfaciliteter.

Lejeniveauet i Aalborg er yderst konkurrencedygtigt, og tomgangen i Nordjylland er blandt landets laveste på 1,1%.

8. Kontorfællesskaber og det Fleksible Marked

Markedet for ledige kontorfællesskaber (også kendt som coworking eller servicerede kontorer) er i eksplosiv vækst i 2025. Hvor det tidligere var forbeholdt freelancere og startups, vælger store virksomheder (Enterprise-kunder) nu også disse løsninger for satellitkontorer eller projektgrupper.

8.1 Drivkræfterne bag Væksten

1. Fleksibilitet: I en usikker verden ønsker virksomheder ikke at binde sig til lange lejekontrakter (5-10 år). Kontorfællesskaber tilbyder opsigelsesvarsler ned til 1-3 måneder.
2. Skalerbarhed: Virksomheder kan hurtigt opjustere antallet af skriveborde i takt med vækst uden at skulle flytte adresse.
3. Service og Faciliteter: “Space-as-a-Service” modellen betyder, at alt fra rengøring, internet, kaffe, reception og mødeforplejning er inkluderet. Dette frigør ressourcer fra virksomhedens egen administration.
4. Netværk: Det sociale aspekt og muligheden for vidensdeling med andre virksomheder vægtes højt.

8.2 Markedsledere og Aktører

Det danske marked er præget af både internationale kæder og stærke nationale operatører.

• Woods (NREP): Har satset stort på en nordisk designprofil med fokus på sundhed og bæredygtighed. De driver store lokationer som Augusthus (Ørestad) og Titanhus (Nørrebro), hvor de kombinerer faste lejemål med fleksible pladser.
• Ordnung: Fokuserer på  segmentet med eksklusive adresser. Deres overtagelse af Helmerhus på Rådhuspladsen (åbner 2026) og driften af Shellhuset markerer en markant ekspansion i København.
• The Union: En stærk spiller med lokationer i både København, Aarhus og Odense. De tilbyder et koncept med fokus på “work-life balance” og faciliteter som fitness og café.
• Voxeværket: En landsdækkende kæde, der differentierer sig ved at være til stede i mange provinsbyer og forstæder (f.eks. Roskilde, Køge, Hillerød). De tilbyder prisvenlige løsninger og adgang til mødelokaler på tværs af hele landet.
• Regus / IWG: Den globale gigant er fortsat massivt til stede, men udfordres på oplevelse og design af de lokale “boutique”-operatører.

8.3 Prisniveauer for Fleksible Pladser

Priserne varierer markant afhængig af beliggenhed og serviceniveau:

• København (City/Nordhavn): 3.000 – 6.500+ kr. pr. måned for en fast plads/lukket kontorplads.
• Aarhus C: 2.400 – 4.000 kr. pr. måned.
• Odense/Aalborg: 1.500 – 2.500 kr. pr. måned.

9. Bæredygtighed (ESG) som Markedets Nye Valuta

I 2025 er bæredygtighed ikke længere et tilvalg, men en forudsætning for værdiskabelse i erhvervsejendomme.

9.1 Lovgivning og Krav

EU’s taksonomi og direktiver om virksomheders bæredygtighedsrapportering (CSRD) betyder, at store lejere skal dokumentere deres klimaaftryk. Derfor stiller de krav til udlejer om data på energiforbrug og CO2-udledning.

Københavns Kommune har indført krav om, at nybyggeri over en vis størrelse skal certificeres (f.eks. DGNB Sølv/Guld).

9.2 “Green Premium” og “Brown Discount”

Markedet opererer nu med to tydelige prismekanismer:

1. Green Premium: Lejere er villige til at betale en højere leje for certificerede, energieffektive bygninger, der understøtter deres eget ESG-regnskab og brand. Undersøgelser viser, at 3 ud af 4 aktører forventer denne betalingsvillighed.
2. Brown Discount: Ejendomme med dårlige energimærker og uden en klar plan for CO2-reduktion falder i værdi. De bliver sværere at finansiere (da banker også har ESG-krav) og sværere at udleje til førsteklasses lejere. 85 % af markedet forventer, at disse ejendomme bliver mindre salgbare.

10. Konklusion og Fremtidsudsigter

Det danske marked for kontorlokaler og erhvervsejendomme står i 2025 stærkt rustet til fremtiden. Efter tilpasningsperioden i 2023-2024 er optimismen vendt tilbage, drevet af rentefald, økonomisk stabilitet og en stærk underliggende efterspørgsel.

De vigtigste tendenser for de kommende år er:

1. Fortsat Urbanisering: Væksten koncentreres omkring de store byer og deres havnefronter (Nordhavn, Aarhus Ø, Odense Havn, Stigsborg).
2. Kvalitet vinder over Kvantitet: Lejere vil have mindre, men bedre plads. Bæredygtighed, indeklima og fællesfaciliteter er afgørende.
3. Fleksibilitet er Nøglen: Grænsen mellem traditionel udlejning og kontorfællesskaber udviskes. Flere ejendomsejere vil tilbyde fleksible vilkår eller indgå partnerskaber med operatører som Woods og Ordnung.
4. Renovering frem for Nedrivning: Med fokus på CO2-udledning fra byggeri vil vi se flere transformationer af eksisterende bygningsmasse (som Spritten og Helmerhus) frem for nyt byggeri på bar mark.

For investorer og virksomheder, der navigerer i dette marked, er budskabet klart: Fremtidens vindere er de ejendomme, der kan forene en central beliggenhed med en grøn profil og en fleksibel indretning, der sætter mennesket i centrum.

Datatabel: Nøgletal for Erhvervslokaler 2025

Region	Primær Leje (DKK/m²)	Tomgang (%)	Tendens	Vigtigste Udviklingsområder
København City	2.200 – 3.000+	3,1 %	Stabil	Postbyen, Indre By (Renovering)
København Ø (Nordhavn)	2.100 – 2.800	Lav	Stigende	Nordhavn, Ørestad
Aarhus	1.400 – 1.900	1,8 %	Faldende	Aarhus Ø, Sydbyen
Odense	1.000 – 1.500	1,7 %	Stabil	Odense Havn, Cortex Park
Aalborg	900 – 1.300	1,1 %	Faldende	Spritten, Stigsborg