Det danske marked for leje kontorlokaler har de seneste år været præget af en markant forskel i afkast og lejeniveauer mellem storbyerne. I takt med ændringer i arbejdsmønstre, øget fleksibilitet og teknologisk udvikling har erhvervslokaler i bycentre og regionale knudepunkter udviklet sig forskelligt.
Ifølge data fra erhvervsportaler som Ejendomstorvet.dk, Lokalebasen.dk og Erhvervslokaler.dk viser 2025-tallene, at efterspørgslen efter kontor- og kommerciel ejendom fortsat er koncentreret i København og Aarhus, mens Odense oplever en stabil men mere moderat vækst.

Tabel: Sammenligning af kontorudlejning i de tre største byer

Kilde: Colliers Danmark, Lokalebasen, 2025

København: Højeste lejeniveau, lavest risiko

København forbliver det mest attraktive marked for erhvervsejendomme, især inden for centrale bydele som Indre By, Ørestad og Nordhavn. Efterspørgslen på kontor til leje er drevet af internationale virksomheder og finansielle institutioner.
Dog er driftsomkostningerne stigende, hvilket påvirker afkastet. Eksperter fra Newsec Advisory forventer, at prime-yield i København i 2026 vil stabilisere sig omkring 4 %, med fortsat pres på ledige erhvervslokaler i centrum.
Det forventes også, at hybridarbejde vil reducere behovet for store kvadratmeter, men øge efterspørgslen på fleksible kommercielle ejendomme tæt på kollektiv trafik.

Aarhus: IT-boom og nye forretningsmodeller

Aarhus har i de seneste fem år markeret sig som landets næstvigtigste by for kontorudlejning. Byen oplever en konstant tilgang af teknologivirksomheder, især inden for grøn innovation, softwareudvikling og startups.
Lejen for kontorlokaler i Aarhus C og Sydhavnen ligger markant lavere end i hovedstaden, men afkastet er mere attraktivt for investorer.
Ifølge Colliers Aarhus Market Report 2025 steg efterspørgslen efter erhvervslokaler med over 7 % i 2024, og den forventede tendens for 2026 er fortsat vækst i mindre kontorlejemål og coworking-konceptet.

Odense: Regional stabilitet og potentiale

Odense har i de senere år udviklet sig til en regional hub for sundheds- og robotteknologi. Dette har påvirket markedet for leje kontorlokaler, hvor efterspørgslen er steget fra små og mellemstore virksomheder, særligt omkring Cortex Park og havneområdet.
Afkastet ligger her på det højeste niveau blandt de tre byer, hvilket gør byen attraktiv for investorer med længere tidshorisont.
Ifølge EDC Erhverv Fyn forventes lejeniveauet at stige moderat (2–3 %) i 2026, med stigende interesse for energieffektive erhvervsejendomme.

Overordnede tendenser i 2026

Følgende makrotendenser vil sandsynligvis præge markedet for kommerciel ejendom i Danmark i 2026:

1. Fokus på bæredygtighed og energieffektivitet

Både lejere og udlejere prioriterer bygninger med lavt energiforbrug og grønne certifikater (f.eks. DGNB og BREEAM). Disse faktorer påvirker både lejeniveauer og investeringsafkast.

2. Fleksible lejemål og hybridarbejde

Kontorkoncepter med fleksible løsninger og kortere bindinger bliver standard i større byer.
Portaler som Workaround.dk og OfficeHub.dk rapporterer stigende søgninger efter fleksible kontorlokaler under 500 m².

3. Regional diversificering

Investorer spreder risiko ved at kigge uden for København – især mod Aarhus, Aalborg og Odense – hvor prisniveauet giver mulighed for højere afkast.

4. Teknologisk integration

PropTech-løsninger, der automatiserer udlejning, overvågning og energistyring, bliver i stigende grad integreret i erhvervsejendomme, hvilket øger effektiviteten og værdien.

Ekspertvurdering: Hvad kan forventes i 2026

I 2026 forventes et balanceret marked, hvor investorer vil søge stabilitet frem for hurtig vækst. Afkastet i kommerciel ejendom vil sandsynligvis bevæge sig inden for et snævert interval, mens den geografiske forskel i lejeniveauer mellem byerne vil bestå.
Samtidig vil efterspørgslen på moderne og fleksible kontor- og erhvervslokaler fortsætte, særligt i vækstsektorer som IT, bioteknologi og grøn energi.

Konklusion

Markedet for leje kontorlokaler i Danmark bevæger sig ind i en fase med høj professionalisering og større fokus på bæredygtighed og fleksibilitet.
København forbliver centrum for prestige og lav risiko, Aarhus vokser som innovationsby, mens Odense tilbyder stabilitet og højere afkast.
For investorer og lejere betyder det, at beslutninger i 2026 bør baseres på en nøje vurdering af lokaleforhold, brancheudvikling og ejendomstype.